1. Comment les choses se passent-elles avec CAP CREDIT ?

Le financement se déroule en 3 étapes :

1) Nous examinons la faisabilité de votre projet et vous communiquons nos meilleures simulations par téléphone

2) Nous nous rencontrons, optons pour la meilleure solution et montons le dossier de crédit

3) Lorsque la banque a émis l’accord de prêt, vous la rencontrez pour finaliser le dossier.

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2. Combien de temps cela prend-il ?

Lorsque le dossier est complet, il est possible d’obtenir un accord sous 24 heures avec certaines banques ; d’autres banques demandent une dizaine de jours pour étudier le dossier et se positionner.

Après rendez-vous avec la banque, il faut compter entre 2 et 6 semaines pour monter le dossier de garantie, souscrire aux assurances, éditer l’offre de prêt, observer la période de réflexion de 10 jours et enfin débloquer les fonds.

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3. Combien l’intervention de CAP CREDIT va-t-elle me coûter ?

CAP CREDIT prend simplement des frais de dossier à la place de la banque : vous accédez donc aux meilleures conditions du marché en un seul rendez-vous et faîtes des économies importantes sur votre crédit sans surcoût.

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4. Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux révisable ?

Le taux est soit fixe soit variable.
- Lorsqu’il est fixe les mensualités sont constantes sur toute la durée du prêt.
- Lorsque le taux d'intérêt est variable les mensualités sont susceptibles de variations à la hausse comme à la baisse. Ces variations sont fonction de l'évolution d'un indice de référence.

Ces variations peuvent être "capées", c’est à dire que l’on peut définir un plafond pour éviter de subir les conséquences d’une trop forte hausse des taux.

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5. Comment est déterminé le taux d'intérêt qu'appliquent les banques ?

Les banques, en plus de leurs marges de bénéfices, prennent en compte de nombreux facteurs tels que le coût de refinancement, c'est à dire le prix auquel elles achètent l'argent sur les marchés financiers, les frais de fonctionnement ou encore la prime de risque.

L ’évolution des taux est essentiellement dûe au coût de refinancement. Il en existe deux sortes suivant que le taux est fixe ou variable. Ils ont pour référence respective l’indice OAT 10 ans et Euribor (le plus souvent trois mois ou un an).

Le fait de disposer d'un apport personnel élevé permet parfois aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant.

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6. Qu'appelle t’on un prêt modulable ?

C'est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités peuvent être :

- suspendues pendant une période allant de 6 mois à 24 mois, et les mensualités reprennent à l'issue de la période d'interruption en rallongeant la durée initiale du prêt d'autant ou en augmentant la mensualité.

- augmentées dans le but de raccourcir la durée du prêt.

La modularité offre une grande souplesse en matière de remboursement et peut s’avérer très appréciable.

En cas d’augmentation des revenus, par exemple, il sera possible d’accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du crédit.

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7. Quels sont les éléments que prennent en compte les banques dans le calcul du revenu ?

Les banques vont faire une distinction entre les revenus stables dans le temps et ceux qui risquent de ne pas durer. Ainsi les banques additionneront tous les revenus qui ont un réel caractère de pérennité, en général : le salaire fixe, les loyers perçus, les bénéfices (activité non salariée).

En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils sont donc appréciés en fonction de l'ancienneté dans la profession et en fonction de la part qu'ils représentent par rapport au revenu fixe.

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8. Quels éléments la banque va-t-elle prendre en compte pour étudier et apprécier mon dossier ?

La banque va chercher à déterminer le risque que représente l’emprunteur, c'est-à-dire qu'elle va chercher à évaluer votre capacité à rembourser l'emprunt et la probabilité de défauts de paiement.
Le taux proposé par la banque est d’autant plus fort que les risques sont élevés.

La banques prendra en compte :
- niveau et régularité de vos revenus,
- capacité d'épargne : épargner déjà via un CEL ou un PEL est un avantage indéniable,
- stabilité professionnelle : pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) même si des exceptions peuvent être faites ,
- montant de l'apport personnel,
- nombre de personnes à charge,
- niveau d'endettement,
- situation matrimoniale.

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9. Peut-on emprunter sans apport personnel ? Si non, quel est le montant minimum d'apport personnel que demandent les banques ?

Oui, il est possible d'emprunter sans apport personnel, c'est-à-dire sans apporter d'argent à l'opération. Toutefois, vous obtiendrez des conditions moins favorables et la banque vous demandera plus de garanties.

En général, dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale les banques demanderont au minimum de payer tous les frais annexes (notaire, garantie, agence immobilière) et si possible entre 5 et 10 % d'apport personnel.

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10. Qu'est-ce que le prêt à 0% ?

Le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l'acquisition ou l'amélioration de la résidence principale de l'emprunteur.
Ainsi, vous pouvez profiter d’un prêt sans aucun frais financier.

Pour y avoir droit, vous devez remplir une série de conditions.

Des conditions sur vos ressources :
 - vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt,
 - vos revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond (modifié annuellement),

Des conditions sur le logement financé :
- le prêt à 0% doit obligatoirement servir à financer l'acquisition, des travaux ou la construction de votre résidence principale. Vous devez occuper cette résidence au moins 8 mois par an et dans un délai d'un an à compter de la date d'émission du prêt,
- le montant du prêt à 0% ne peut dépasser un double plafond:
        - 20% du montant total de l'opération,
        - 50% du montant des autres prêts immobiliers contractés pour l'acquisition.
- le prêt à 0% peut servir :
        - à construire ou à acquérir un logement neuf,
        - à acheter un logement ancien (ayant plus de 20 ans) nécessitant de gros travaux d'amélioration,
       - à transformer un endroit non habitable en logement habitable. L'emprunteur doit déjà en être propriétaire.

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11. Qu'appelle-t-on une offre de prêt ?

C'est un document juridique qui récapitule et qui régit les obligations du prêteur et de l'emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques). A partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l'offre de prêt se transforme en contrat de prêt.

L'offre de prêt est une étape indispensable à la mise à disposition des fonds.

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12. Comment se monte un crédit relais ?

Un crédit relais se monte lorsque l’on acquiert un bien alors que l’on n’a pas encore vendu le précédent.

C’est un crédit de 70 % de la valeur de votre bien (mis en vente) minoré du capital restant dû de l’emprunt éventuel sur ce bien. Soit vous payez les intérêts intercalaires mensuels et remboursez le prêt au moment de la vente, soit vous payez tout au moment de la vente. C’est un crédit cher (garanties, assurances) mais souvent nécessaire. Il est préférable de l’éviter en signant la vente et l’achat le même jour.

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13. Quelle est la durée moyenne des prêts, quelle est la durée maximum des prêts ? Que me recommandez-vous comme durée raisonnable ?

La grande majorité des prêts ont des durées variant entre 12 et 15 ans.
Dans ce contexte, le prêt modulable (ou crédit évolutif) permet de démarrer avec des mensualités faibles sur une longue période et de les augmenter en fonction de l'évolution des revenus, réduisant alors la durée et le coût final du prêt.

Aujourd'hui, les banques proposent parfois des prêts d'une durée de 30 ans.
L'avantage est que vous avez des mensualités plus faibles à emprunt égal ou un plus gros emprunt à mensualités égales. En contrepartie, en doublant la durée de l'emprunt, vous faites plus que doubler le coût total du crédit, c'est-à-dire l'ensemble des frais que vous allez supporter.

Toutefois, la loi oblige la banque à respecter certains critères d'endettement et donc à proposer des durées suffisamment longues, quitte à accepter des remboursements par anticipation sans pénalité.

Ainsi, nous vous conseillons de choisir la durée de votre emprunt en priorité en fonction de vos capacités de remboursement.

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14. A quoi servent les assurances annexes au crédit immobilier ?

Contracter un crédit immobilier revient à s'engager sur 10, 15, 20 ans, parfois plus. C'est une décision importante dans une vie.
Plus le montant du crédit est élevé et plus sa durée est longue, plus les risques (décès, accident de travail, perte d'emploi,...) sont importants.

Une assurance crédit est un moyen efficace de protection, et offre une réelle sécurité à l'emprunteur ainsi qu'à son entourage.
En effet, en cas de décès, d'invalidité au travail ou de chômage prolongé de l'emprunteur, l'assureur prend en charge tout ou partie des mensualités restant dûes.

On distingue 2 types d'assurance-crédit :
- l'assurance "décès-invalidité", qui est obligatoire,
- l'assurance "perte d'emploi", qui n'est pas toujours obligatoire.

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15. Comment choisir entre caution et hypothèque ?

L'établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties, en cas de défaut de paiement, même si votre profil est jugé satisfaisant.
Caution et hypothèque sont les deux principaux types de garanties.

Si vous pouvez bénéficier d'une caution d'une mutuelle ou de votre entreprise, profitez-en, c'est la solution la moins onéreuse : elle est souvent gratuite ou présente un coût très faible. Demander une caution familiale ou de l'un de vos proches, est également gratuit mais peut se révéler délicat. De plus, toutes les banques ne l'acceptent pas.

Pour les prêts d'un montant peu important (moins de 30 000 €), préférez les formules de caution, qui sont à la fois moins chères et plus souples que l'hypothèque. Vous éviterez de plus les frais de main levée en cas de revente du logement.

Pour les prêts d'un montant plus élevé, la caution est généralement moins coûteuse que la prise d'hypothèque mais il existe des exceptions. Le Privilège de Prêteur de Deniers peut se révéler plus économique.

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16. Comment choisir entre prêt amortissable et prêt in fine ?

La majorité des prêts accordés sont des prêts amortissables : les mensualités versées couvrent en partie les intérêts, et en partie le remboursement du capital.

Certains emprunteurs préfèrent souscrire à un prêt in fine : les mensualités ne couvrent que les intérêts, et le capital est remboursé intégralement, en une seule traite, après coup.

Le choix de la meilleure solution dépend du niveau de vos revenus.
Pour un emprunt d'un montant donné, le coût des intérêts, et donc le coût total du crédit, sera plus important avec un prêt in fine : vous payez davantage d'intérêts car le capital n'est pas amorti sur la durée de l'emprunt.
En contrepartie, vous pouvez placer chaque mois les sommes non consacrées au remboursement du capital.

Cette formule peut être intéressante dans la mesure où les intérêts que vous payez sont déductibles de vos revenus.

Si le placement effectué est peu fiscalisé, vous pourrez allèger au total suffisamment votre charge d'impôt pour compenser les effets du surcoût du crédit.

En conclusion, faites donc vos calculs, mais sachez qu'il est généralement plus intéressant d'emprunter in fine si vous êtes dans la dernière tranche d'imposition de l'Impôt sur le Revenu.

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17. Qu'est-ce que refinancer un crédit ?

Refinancer un crédit consiste à rembourser un crédit par anticipation, et parallèlement à réemprunter à un taux plus intéressant pour profiter d'une baisse de taux.

Le refinancement concerne principalement les prêts à taux fixe, puisque les taux variables permettent de bénéficier des baisses de taux, du fait de leur fonctionnement.

Pour refinancer un prêt à taux fixe, vous devrez payer des pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent s'élever jusqu'à 3% du capital restant dû et prendre une nouvelle garantie.

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